Die Kaufabwicklung

Wissenswertes über den Verkauf von Immobilien in Südwest Florida!

Die Kaufabwicklung

• Das Wichtigste ist die Lage
• Das MLS System
• Die Objekt- Suche
• Die Erstellung eines Angebotes
• Wo der Käufer- Makler sonst noch helfen kann
• Die Besitzübertragung - das "Closing"

Copyright: Leo Rebholz - Realtorâ GRI – EXIT Gulder Real Estate, Inc. Bonita Springs[i]

Das Wichtigste ist die Lage

In Florida, wie auf der ganzen Welt, gilt als wichtigster Grundsatz die richtige Lage zu wählen.
Dabei ist zu berücksichtigen, ob es dem Käufer auf einen raschen Wertzuwachs ankommt, oder ob die ideale Gegend für den persönlichen Lebensstil am wichtigsten ist. Am besten ist es, wenn sich beide Aspekte auf ein Objekt vereinen lassen.

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Das MLS System

In SWFL sind fast alle Immobilienmakler Mitglied einer oder mehrer Immobilienvereinigungen (Board of Realtors). Diese Mitgliedschaft berechtigt den Beitritt zu MLS- Systemen. (Multi-Listing-System).
Diese Mitgliedschaft verpflichtet jeden Makler, seine zu verkaufenden Objekte innerhalb einer kurzen Zeitspanne in dieses System einzugeben.
Das Resultat dieses Zusammenschlusses ist, daß ein jeder Makler mit MLS –Berechtigung, Zugriff auf alle im System befindlichen Objekte hat, diese anbieten, besichtigen und verkaufen kann. Angebotspreis und Kommission sind bereits aus den MLS- Daten ersichtlich. Der Kaufpreis ist verhandelbar, die Kommission nicht. Das spielt aber für den Käufer keine Rolle, denn die Makler- Kommission zahlt immer der Verkäufer.

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Die Objekt- Suche

Der Käufer- Makler wird zusammen mit dem Käufer zuerst die Gegend auswählen, in der sich der Käufer niederlassen möchte.
Dann wird für diese Gegend im MLS - System nach dem Wunschobjekt des Käufers gesucht. Dabei sind die Hauptkriterien: Preis, Lage am Wasser, Lage ohne Wasser, Anzahl der Schlafzimmer, mit oder ohne Pool.
Hat man nun mehrere Objekte im MLS- System gefunden, werden Besichtigungstermine, die mit dem Makler- Büro der Verkäufers abgestimmt werden müssen, vereinbart.

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Die Erstellung eines Angebotes:

Entspricht eines dieser Objekte den Wunschvorstellungen des Käufers, wird ein schriftliches Angebot vom Käufer- Makler erstellt. Dieses Angebot ist immer niedriger als der veröffentlichte Verkaufspreis, es sei denn, der Käufer will kein Risiko eingehen, das Objekt an einen Besserbieter zu verlieren. Bei einem Vollpreis- Angebot muß der Verkäufer mit wenigen Ausnahmen das Kaufangebot akzeptieren.
Zusammen mit dem ersten Kaufangebot muß immer ein Geldbetrag in ein Treuhandkonto hinterlegt werden. Für diese erste Anzahlung werden auch normale, persönliche US$ Schecks oder bar akzeptiert. Wird das Angebote (es können auch mehrere sein) nicht angenommen, bekommt der Käufer sein Geld zurück.
Wird das Angebot angenommen, ist innerhalb von meistens 10 Tagen der Betrag auf mindestens 10% des Kaufpreises aufzustocken.
Die restlichen 90% werden am Tag der Objekt- Übergabe fällig. Als Zahlungsmittel werden nur ein Bankscheck am besten von einer ortsansässigen Bank in US$, bar oder eine frühzeitig eingegangene Banküberweisung akzeptiert.

Wo der Käufer- Makler sonst noch helfen kann

Der Käufer- Makler berät den Kunden auch über die notwendige Eröffnung eines lokalen US $ Kontos, den Abschluß von Versicherungen und Hausinspektionen vor Objekt- Übergabe. Bei Bedarf von Kaufkredit wird auch der Käufer- Makler behilflich sein, dem Käufer entsprechende Verbindungen herzustellen. Auch für Immigration- und Steuerangelegenheiten kann der Käufer- Makler anerkannte Fachleute empfehlen.

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Die Besitzübertragung - das "Closing"

Die notwendigen Maßnahmen zur Grundbucheintragung werden schon lange vor Objekt- Übergabe mit einer sogenannten “Title Insurance Company” vom Käufer- Makler in die Wege geleitet. Die Unterzeichnung aller Eintragungsdokumente erfolgt am Tag der Übergabe gemeinsam durch Verkäufer und Käufer bei der “Title Insurance Company”.
Ab diesem Tag gehen alle Rechte und Pflichten an den Käufer über.

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Wissenswertes über den Verkauf von Immobilien in Südwest Florida!

• A) Einführung für den europäischen Immobilienbesitzer
• B) Überlegungen für den Besitzer von Wohnimmobilien
• Die Schritte zum Verkauf
• Faktoren, die den Verkauf erleichtern
• Was ist ein marktgerechter Preis?
• Der erste Eindruck ist der entscheidende
• Einfacher Zutritt zu Ihrer Immobilie
• Was macht ein Objekt leicht zugänglich?
• Was sind negative Faktoren für den Verkauf?
• Sicherheit trotz elektronischer Schlüsselbox
• Verkäuferbedingungen, die kein erfahrener Immobilienmakler akzeptieren kann?
• Welche Dokumente werden für den Verkaufsauftrag oder für den Verkauf benötigt?
• Welche Dokumente sind vorteilhaft?
• Was kann EXIT Gulder Real Estate, Inc. für Sie tun?
• Was kann ich für Sie tun?
  

Copyright: Leo Rebholz - Realtorâ GRI – EXIT Gulder Real Estate, Inc. Bonita Springs[i]

A) Einführung für den europäischen Immobilienbesitzer

Der europäische Immobilienbesitzer, der daran denkt seine Immobilie in Südwest Florida zu verkaufen, sollte sich bewußt sein, daß die Handhabung von Immobiliengeschäften hier, sowie in den meisten Teilen der USA, grundverschieden zu europäischen Gebräuchen ist. Dies kommt beim Verkauf viel mehr zu tragen als beim ursprünglichen Kauf der Immobilie und besonders dann, wenn der Käufer nicht bar bezahlt.

Das hängt damit zusammen, daß hier der Schwerpunkt des Verkaufes bis hin zum Besitzwechsel beim Immobilienmakler und nicht beim Notar liegt. In den USA kann fast jeder unbescholtene Bewohner (auch Ausländer) für eine begrenzte Zeit Notar werden. Er kann aber nur die Echtheit von Unterschriften bestätigen.

In Europa gehen Verkäufer und Käufer zum Notar, sobald sie sich mündlich über den Preis geeinigt haben. Beim Notar hört normalerweise die Aufgabe des Immobilienmakler auf, denn von hier an läuft alles beim Notar ab bis zur Grundbucheintragung. In Florida sind mündliche Angebote verpönt. Kaufangebote werden mit allen Details vom Käufermakler in verbindlicher Vertragsform und mit einem im Treuhandkonto hinterlegten Betrag gemacht (Fotokopie des Schecks). Wird das Angebot vom Verkäufer akzeptiert und gegengezeichnet, ist dies bereits ein rechtlich gültiger Vertrag, der aber noch zu erfüllende Pflichten enthalten kann, die auch zeitgerecht erfüllt werden müssen. Es kann aber auch sein, daß der Vertrag einige Male zwischen den Parteien hin und her wandert, bis sich ein Preisniveau gefunden hat, mit dem beide Parteien leben können.

Aber geben Sie sich als Verkäufer keiner Illusion hin, daß jeder Vertrag, der von beiden Parteien akzeptiert wurde dann auch zum versprochen Tag das Geld in Ihre Hand bringt. Hier kann mit wenig Anzahlung gekauft werden, aber die Versprechungen der Finanzierungsgesellschaften werden oft nicht eingehalten. Dann muß ein neuer Übergabetermin vereinbart werden und ihre Pläne, sich am vereinbarten Tag ins Flugzeug zu setzen, fallen dann regelrecht ins Wasser. Man soll sich in der Abreiseplanung genügend Flexibilität einplanen, damit diese Situationen kein Alptraum werden, es sei denn man unterschreibt alle Dokumente im Voraus und hinterläßt sie bei Rechtsanwalt oder der „Title Company“.

Der erste Schritt des Verkaufes beginnt damit, daß man ein Maklerbüro beauftragt, die Immobilie zum Verkauf anzubieten. Jeder lizensierte Immobilienmakler hat die eigenständige Vollmacht, eine Transaktion durchzuführen. Sein "Broker" teilt nur das Rechtsrisiko mit ihm. Dazu muß eine schriftliche Auftragserteilung und Bestandsaufnahme, wo alles genau festgelegt wird, vom Auftraggeber unterschrieben werden. Die normale Zeitspanne für einen solchen Vertrag ist ein Jahr. Die Maklerkommission wird immer vom Verkäufer bezahlt. Bei Privathäusern und Wohnungen wird weniger und bei unbebauten Grundstücken und Geschäften mehr Kommission verlangt. In der Regel gibt es vier Parteien, die beim Verkauf mitwirken und auch an der Kommission beteiligt sind. Das sind: Der „Verkaufs- Broker“ , sein „Listing Agent“ sowie der „Käufer- Broker“ und sein  „Käufer Agent“.  Das heißt, daß in den meisten Fällen die Kommission durch 4 geteilt werden muß. Nur Brokers sind berechtigt, Kommissionen in Empfang zu nehmen. Sie müssen davon ihren Agenten bezahlen. Unlizensierte Privatpersonen dürfen in Florida keine mit dem Immobiliengeschäft in Zusammenhang stehende Kommissionen erhalten. Dies ist strafbar! Die Überwachungsbehörde heißt: "State of Florida Department of Business and Professional Regulation Division of Real Estate Orlando Florida" Tel. 1-407-245-0825

Dort kann man jederzeit anrufen, um zu erfahren, ob eine Person lizensiert ist oder nicht. Man kann auch den Immobilienmakler direkt nach seiner Lizenz fragen, wenn man sich nicht sicher ist.

Die Chancen, daß die Immobilie von einem sogenannten kooperierenden Käufer Agenten verkauft wird ist größer, als daß sie vom Verkäufer - Makler (Listing Agent) verkauft wird. Die Gründe dafür können wie folgt erklärt werden:

Im Immobilienwesen läuft hier (fast)alles über Computer im sogenannten MLS (Multy Listing System) in dem fast alle zum Verkauf angebotenen Immobilien detailliert beschrieben werden und in den meisten Fällen sogar Farbbilder enthalten. Hier im MLS wird auch bereits verbindlich festgelegt, welche Kommissionen der kooperierende Broker und sein Agent bekommen. Zu niedrige Kommissionen werden bereits hier erkannt und das Objekt gemieden. Auf dieses Systems hat jeder Immobilienmakler, der MLS- Mitglied ist (und das sind fast alle) Zugriff zu jeder Tages- und Nachtzeit. Hier läßt sich maßgeschneidert nach einer Immobilie suchen. Die Chance, daß der verkaufende Agent gerade den richtigen Käufer trifft, ist sehr viel kleiner, als daß einer von den vielen Käuferagenten, die Zugriff auf das MLS-System haben, mit einem Käufer im MLS nach einem solchen Objekt sucht. Jeder lizensierte Immobilienmakler kann Verkäufer- und Käuferagent sein. Der Käufer oder Käufer Agent muß alle Verhandlungen mit dem Verkaufsagenten führen. Keiner der beiden darf den Immobilienbesitzer direkt kontaktieren. Die Aufgabe des Immobilienmakler's ist genau gesetzlich geregelt und wird in Florida besonders streng von der staatlichen Behörde überwacht. Jeder Immobilienmakler ist verpflichtet, sein Aufgabengebiet gegenüber seinem Kunden offenzulegen und sich dies mit der Unterschrift des Kunden bestätigen zu lassen. Er macht sich sonst strafbar. Diese Offenlegung muß bei Kauf und Verkauf gemacht werden. Jeder Kunde muß immer eine Kopie von dem was er unterschreibt, erhalten.

Der lizensierte Immobilienmakler muß ein Grundwissen des hiesigen Immobilienrechtes haben, er darf aber keine rechtliche Beratung ausüben, sonst macht er sich strafbar. Das dürfen nur zugelassene Rechtsanwälte machen. Die meisten Verträge sind Standardvordrucke, die von den landesweiten Immobilienvereinigungen in Zusammenarbeit mit den Rechtsanwaltvereinigungen erstellt wurden. Moderne Immobilienmakler haben diese Formulare in ihrem Computer gespeichert. Immobilienmakler müssen jedes Jahr ein Minimum an Fortbildung auf ihrem Fachgebiet nachweisen, um die Lizenz nicht zu verlieren.

Die endgültigen Schritte der Besitzübertragung werden bei einem Rechtsanwalt oder  bei einer „Title Insurance Company“ gemacht, beim sogenannten „Closing“.

Verträge, die mit Fax geschickt werden, haben Rechtsverbindlichkeit in Florida!

Eine "Title Insurance" muß man auch nach dem Verkauf der Immobilie aufbewahren, denn Rechtsansprüche aus vergangenem Grundbesitz können Sie auch Jahre später noch erreichen. Davor schützt Sie Ihr Leben lang diese Immobilien- Rechtsschutzversicherung! (Die ursprüngliche, die Sie hoffentlich beim Kauf abgeschlossen haben)

Bei Ausländern muß 10% vom Verkaufspreis solange eingehalten werden, bis man die hiesige Steuerbehörde überzeugt hat, daß man seine Steuerpflicht (Kapitalertragssteuer) erfüllt hat. Genauere Auskunft erteilt Ihnen Ihr lokaler Rechtsanwalt und Steuerberater! Ihr Immobilienmakler kann Ihnen anerkannte Fachleute hierzu empfehlen!

Maklerbüros, die oft mit internationalen Kunden zu tun haben, haben meist mehrsprachiges Personal.

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B) Überlegungen für den Besitzer von Wohnimmobilien

Der Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Personen eine der weittragendsten Entscheidungen in Ihrem Leben. Grundsätzlich hängt es von den zwei folgenden Situationen ab, in welchem Ausmaß Ihr Leben in der Zeit des Verkaufs beeinträchtigt wird:

1. Ist die Immobilie Ihr Wohnsitz und werden Sie bis zum Moment der Besitzübergabe dort wohnen?
2. Ist diese Immobilie eine Investition um Mieteinnahmen und Wertzuwachs zu erzielen, oder sie wurde als Urlaubs- und eventuell als Alterssitz gekauft?

Es besteht kein Zweifel darüber, daß wenn Sie die Immobilie verkaufen, die Ihnen als Ihr Wohnsitz dient, die meiste Beeinträchtigung Ihres Privatlebens erfahren werden. Der Verkauf einer zweiten, nicht als Wohnsitz dienenden Immobilie ist für den Verkäufer weniger anstrengend, da es viel neutraler und mit weniger Emotionen abgewickelt werden kann.

Bevor Sie Schritte unternehmen um Ihre Immobilie zum Verkauf anzubieten, ist es empfehlenswert, wenn Sie folgende Überlegungen anstellen:

• Sind Sie bereit, Ihre Immobilie innerhalb ein oder zwei Monaten nachdem Ihre Immobilie auf den Markt gekommen ist, diese zu übergeben? Diese Frage stellt sich natürlich erst wenn Sie ein akzeptables Angebot erhalten. Das kann am ersten Tag passieren oder aber auch erst nach einem Jahr oder später.
• Hängt der Verkaufszeitpunkt alleine von Ihnen ab, oder zwingen Ihnen andere Umstände einen Zeitplan auf?
• Was wäre das ideale Übergabedatum von Ihnen an einen Käufer?
• Haben Sie sich bereits entschlossen, wo Sie nachher wohnen werden?
• Benötigen Sie eine Zwischenlösung?
• Was wollen Sie mit den Möbeln machen, Auto etc.?
• Sind alle im Grundbuch eingetragenen Personen einverstanden mit Ihren Verkaufsplänen?
• Bestehen irgendwelche anderen Verkaufsbeschränkungen?
• Sind Sie wirklich bereit diesen Schritt zu tun, oder sind Sie noch nicht ganz sicher?

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Die Schritte zum Verkauf

Wenn Sie sich wirklich sicher sind, daß Sie diesen Schritt machen wollen, dann eröffnen sich folgende Möglichkeiten für Sie: 

1. Sie können versuchen Ihre Immobilie selbst zu verkaufen
2. Sie engagieren einen lokalen Immobilienmakler

Vorausgesetzt, daß Sie ein gutes Englisch sprechen (80% der potentiellen Käufer sind immer noch die Amerikaner selbst), werden Sie sich beim Eigenverkauf in folgenden Situationen finden:

• Sie müssen Zuhause telefonisch erreichbar sein (Käufer haben keine Geduld mit Telefonbeantwortern)
• Wenn Sie nicht Ihren Verkaufspreis auf Ihr Verkaufsschild schreiben (die wenigsten Verkäufer wollen dies), werden Sie viele Anfragen von Leuten bekommen, die sich Ihre Immobilie nicht leisten können.
• Wer wird Ihnen bei der Festlegung eines marktgerechten Preises helfen? Verkäufer gehen meist von den Eigenkosten aus. Das kann zuwenig oder auch zuviel sein.
• Sie werden die Verhandlungen selbst führen, mit allen persönlichen Gefühlen. Die Verhandlungen gehen nicht über einen neutralen Dritten.
• Erfahrene Käufer wissen, was der Service einer Immobilienfirma kostet und verlangen eine Preisreduzierung um diesen Betrag bei Eigenverkauf.
• Auch als privater Verkäufer sind Sie an alle gesetzlichen Bestimmungen gebunden. 80% aller Rechtsanwälte dieser Welt sind in den USA. Sie wollen alle beschäftigt werden. Ein enttäuschter Käufer, geht hier besonders schnell zu seinem Rechtsanwalt. Verschwiegene Mängel können zum Bumerang werden.
• Werden Sie die richtigen Verkaufsformulare zur Hand haben und auch deren richtige Benützung kennen, um ein Angebot für Florida rechtskräftig zu machen?
• Ihre Werbemöglichkeiten sind für die meisten Verkäufer auf Zeitungen und Verkaufsschild limitiert

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Bevor Sie eine Immobilienmakler engagieren, sollten Sie folgenden Punkten Ihre Aufmerksamkeit widmen:

Faktoren, die den Verkauf erleichtern:

• Die Immobilie soll zu einem marktgerechten Preis angeboten werden.
• Die Immobilie sollte keine sichtbaren Mängel aufweisen und sollte innen und außen peinlich sauber sein.
• Die Immobilie sollte problemlos von kooperierenden Immobilienmaklern gezeigt werden können.
• Die Verkäufer sollten sich nicht in Kaufverhandlungen einmischen. Es ist am besten, die Immobilie beim Eintreffen eines Immobilienmaklers mit potentiellen Kunden zu verlassen, um die Besichtigung möglichst ungestört ablaufen zu lassen.
• Falls die Einrichtungsgegenstände mitgeboten werden, sollten Gegenstände die nicht zum Verkauf angeboten werden, aus dem Blickfeld der potentiellen Käufer entfernt werden, um unnütze Mißverständnisse zu vermeiden.

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Was ist ein marktgerechter Preis?

Ein professioneller, in Florida zugelassener Immobilienmakler wird Ihnen eine CMA (Comparative Market Analysis = Vergleichende Marktanalyse) präsentieren.

Darin werden mindestens 3 vergleichbare Immobilien, die in den letzten 6 bis 12 Monaten in Ihrer Nachbarschaft verkauft wurden, aufgeführt. Falls keine entsprechenden Verkäufe vorhanden sind, müssen die Kriterien entsprechend erweitert werden. Ihr Verkaufspreis kann 5 -10% über diesem Niveau liegen, denn dies ist im Durchschnitt der Verhandlungsspielraum. Falls Ihre Immobilie Verbesserungen oder zusätzliche Annehmlichkeiten aufweist, die die Vergleichsobjekte nicht haben, kann dies im Preis berücksichtigt werden. Es ist aber nicht immer möglich Ihre Kosten diese zusätzlichen Investitionen voll auf den Preis aufzuschlagen. Nachfrage nach diesen Verbesserungen und das Alter der Verbesserungen sind wichtige Faktoren. Wichtigster Faktor bei der Wertschätzung ist die Lage. In guter Lage gewinnt der Grund an Wert aber die Baulichkeiten werden je nach Alter abgewertet.

Eine CMA wird auch vergleichbare Immobilien aufführen, die zur Zeit angeboten werden, um die Konkurrenz zu Ihrer Immobilie einschätzen zu können. Hier ist es besonders wichtig zu sehen wie lange diese Objekte schon auf dem Markt waren, ohne daß sie verkauft wurden. Auch Objekte, die man versucht hat zu verkaufen und dann wieder vom Markt nahm, sind ein guter Hinweis auf die Verkaufschancen. Im Grundbuch, auf das die Immobilienmakler Zugriff haben, kann man ersehen, in welche Richtung sich die Verkaufspreise bewegt haben. Eine gefragte Gegend wird einen steigenden Trend aufweisen.

Ein professioneller Immobilienmakler, der für einen Käufer eine Immobilie sucht, wird auch diese Faktoren untersuchen, bevor er seinem Kunden eine Preisempfehlung für das Kaufangebot macht. Auf diese Weise werden überhöhte Preise schnell erkannt und vom Markt ignoriert.

Immobilienmakler erhalten ihre Kommission vom erzielten Verkaufpreis ( 1.5% bis 1.75%, bzw. 2.5% bei Grundstücken). Falls Ihr Immobilienmakler Ihnen einen niedrigeren, als den von Ihnen erwarteten Preis vorschlägt, so tut er dies nicht um weniger zu verdienen, sondern deshalb, damit die Immobilie eine faire Verkaufschance hat, ohne Ihre oder seine Zeit zu verschwenden.

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Der erste Eindruck ist der entscheidende

Attraktive Immobilien verkaufen sich zuerst. Käufer suchen immer nach Gründen den Preis zu reduzieren. Geben Sie Ihnen keinen. Reinigungsmittel und Farbe sind die besten und billigsten Verkaufshilfen. Stellen Sie sicher, daß der Rasen immer geschnitten ist und Ihre Gartenanlage einen vorteilhaften Eindruck macht. Auch wenn Sie Ihre Möbel nicht mitverkaufen wollen, sollten Sie sie dort lassen, denn ein Haus mit Möbel sieht viel wohnlicher aus als eines ohne Möbel. Möbel, Autos und andere persönliche Anschaffungen, auch wenn sie verkauft werden sollen, sollten nicht im Verkaufspreis enthalten sein, sondern separat verhandelt werden. Die Zimmer sollten nicht überfüllt mit zu vielen Sachen sein.

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Einfacher Zutritt zu Ihrer Immobilie

Es werden fast immer an die 10.000 Immobilien in Südwest Florida zum Verkauf angeboten. Die kooperiernden Immobilienmakler durch das MLS (Multi Listing System = elektronische Vernetzung) tätigen die meisten Verkäufe. Das Suchen nach einer Immobilie durch den Käufermakler startet meistens mit folgenden Kriterien: Preisklasse, Anzahl der Schlafzimmer und Bäder, sowie Lage am Wasser oder zum Beispiel in einem Golf Club.

Bei jeder Suche wird eine bestimmte Anzahl von Objekten angezeigt. Am ehesten werden diejenigen Objekte vorgeführt, die einen unkomplizierten Zugang für den Käufermakler vorweisen können.

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Was macht ein Objekt leicht zugänglich?

• Das Vorhandenseins einer elektronischen Schlüsselbox
• Keine oder nur kurze Voranmeldungsperioden
• Normale klimatische Verhältnisse in der Immobilie
• Keine Ablenkung während der Besichtigung

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Was sind negative Faktoren für den Verkauf?

Käufermakler sehen es als nicht zeitgemäß an, wenn sie einen Schlüssel vom Verkaufsagenten - Büro abholen müssen und dann wieder zurückbringen müssen. Das ist Zeitverschwendung für sie. Objekte mit einer elektronischen Schlüsselbox werden zuerst gezeigt.

Wenn die Voranmeldungsperiode zu lang ist werden andere Objekte bevorzugt gezeigt.

Haustiere, die im Verkaufsobjekt frei umherlaufen, können ein großes Problem darstellen.

Persönliche Bekleidungsgegenstände und teure persönliche Sachen sollten nicht im Blickfeld eines möglichen Käufers oder Besuchers sein.

Mieter sind meistens nicht positive gegenüber einem Verkauf ihrer Bleibe eingestellt und suchen oft einen Verkauf zu verhindern.

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Sicherheit trotz elektronischer Schlüsselbox

Immobilienmakler haben die Verpflichtung, das Büro des verkaufenden Maklers vor Besichtigung einer Immobilie mit elektronischer Schlüsselbox anzurufen. Im MLS wird immer angeführt wenn die Immobilie von Mietern oder vom Besitzer bewohnt ist. Voranmeldungen für die Besichtigung solcher Immobilien sind Routine. Der elektronische Schlüssel braucht einen Code, der nur ein Monat lang gültig ist und dann jedesmal neu festgelegt wird. Das System schreibt auf, wer zu welcher Zeit die elektronische Schlüsselbox geöffnet hat. Immobilienmakler  können ihre Lizenz verlieren, wenn sie die Schlüsselbox - Regeln mißachten. Professionelle Immobilienmakler besichtigen keine Immobilie nach Sonnenuntergang.

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Verkäuferbedingungen, die kein erfahrener Immobilienmakler akzeptieren kann!

1. Der Verkäufermakler bekommt keinen Schlüssel.
2. Der Verkäufer will kein Verkaufsschild der Immobilienfirma auf der Immobilie anbringen lassen. (Ausnahme: Geschlossene Anlagen deren Statuten dies nicht erlauben)
3. Der Verkäufer oder Mieter will mehr als 24 Stunden Voranmeldungsfrist als Regel.

Wenn Sie der Meinung sind, daß Sie auf einen dieser obengenannten 3 Punkte bestehen müssen, wird nur sich nur ein unerfahrener Immobilienmakler Ihres

Verkaufsauftrages annehmen.

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Welche Dokumente werden für den Verkaufsauftrag oder für den Verkauf benötigt?

• Kopie der Kaufurkunde (Deed)

• Kopie der Rechtsmängel- Versicherung (Title Insurance)

• Kopie von Verkaufsvollmacht falls notwendig (Power of Attorney)

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Welche Dokumente sind vorteilhaft?

• Grundriß- Plan (Layout plan)

• Vermessungsplan (Survey)

• Bestätigung der Grundstückshöhe über dem Meeresspiegel (Elevation Certificate)

• Versicherungspolizze

• Professionelle Schätzungsurkunde (Wertgutachten)

• Kopien von Garantien, die noch Gültigkeit haben

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• EXIT Gulder Real Estate, Inc. befindet sich an der Hauptverbindungsstrasse (einzige Verbindung) vom Ort Bonita Springs zum Strand vom Golf von Mexiko. Alle Besucher und Einheimischen, die zum Strand wollen, müssen an EXIT vorbei. EXIT ist von weitem erkennbar an den vielen internationalen Fahnen, die immer vor der Firma im Wind wehen. Durch diese strategische Lage bekommt EXIT einen sehr hohen Anteil an Anfragen von Personen, die nur durch die angenehm erreichbare Lage einmal schauen wollten und dann oft kaufen, ohne vorher eine feste Absicht gehabt zu haben. Wenn man in Bonita ist, dann fährt man öfters einmal zum Strand, denn warum wäre man sonst hier?
• EXIT Gulder Real Estate, Inc. besteht in Bonita Springs seit 25 Jahren. Es ist ein Vertragspartner von EXIT International und ist bekannt durch sehr persönlichem, freundlichen Service. Hier wird man als wertvolle Einzelperson behandelt und nicht wie eine Nummer.
• EXIT Gulder ist von Montag bis Samstag von 9:00 Uhr bis 21:00 Uhr für die Kunden da und ist am Sonntag von 10:00 Uhr bis 16:00 Uhr geöffnet. Außerhalb den Arbeitszeiten nimmt ein Nachrichtensystem (Voice Mail) Ihre Wünsche entgegen und verständigt sofort den gewünschten Immobilienmakler. Sie brauchen als Verkäufer nicht Zuhause sein, aber sollten doch täglich erreichbar sein.
• EXIT hat Makler aus vielen verschiedenen Ländern die insgesamt 7 verschiedene Sprachen sprechen. Ausländische Käufer sind meistens Barzahler.
• EXIT hat gebührenfreie Telefonnummern von vielen verschiedenen Ländern.
• EXIT arbeitet mit der neuesten Technologie und wirbt auch im Internet.
• EXIT erstellt Farbbroschüren für Ihre Immobilie und bringt Sie zur Verteilung
• EXIT Verkaufsobjekte werden auch im Fernsehen Kanal 9 (der Immobilien- Kanal) beworben.
• Fragen Sie nach unserer neuesten Nationalen und Internationalen Marketing Broschüre.
• EXIT befindet sich an der Grenze zwischen den Bezirken Lee und Collier (Counties). Durch diese spezielle Lage ist EXIT Mitglied des elektronischen Immobiliennetzwerkes (MLS) in beiden Systemen. Alle unsere Verkaufsobjekte werden in beiden Systemen beworben. Das bedeutet doppelte Arbeit aber auch doppelte Breitenwirkung.
• Verkaufsobjekte der oberen Preisklasse werden auch durch eine Rundumschau (virtual reality) beworben und es werden Luftaufnahmen vom Objekt gemacht.
• EXIT hat einen Ruf fair zu seinen Kunden zu sein, gleich ob Verkäufer oder Käufer. Unser Geschäft besteht in erster Linie aus Weiterempfehlungen.

Zusammenfassung

Die vorausgegangenen Seiten sollten Ihnen einen kleinen Überblick geben darüber geben, was man beim Verkauf einer Immobilie in Südwest Florida alles zu beachten hat. Leider gibt es noch viel mehr Details zu berücksichtigen, die aber diesen Rahmen sprengen würden. Deswegen ist ein eingehendes Gespräch mit dem Immobilienmakler Ihres Vertrauens unumgänglich. Der Immobilienmakler hat einen ziemlichen Papieraufwand zu betreiben, um den gesetzlichen Bestimmungen genüge zu tun und um den Verkäufer vor gerichtlichen Klagen zu schützen. Niemand kann Ihnen versprechen, daß der Verkauf Ihrer Wohnstätte ein angenehmes Erlebnis sein wird. Alleine schon die Tatsache, daß die Wohnung immer aufgeräumt aussehen soll und daß sich Besichtigungen oft nicht nach Ihren persönlichen Plänen ausrichten lassen, limitiert Ihr Privatleben. Es sollte deswegen ein gemeinsames Bestreben von Ihnen und Ihrem Immobilienmakler sein, durch enge Zusammenarbeit einen möglichst frühen Verkauf zu erzielen.

Ein altes Sprichwort sagt: "Das flüssigste Vermögen ist Bargeld, das am schwierigsten zu verflüssigende Vermögen sind Immobilien". Das sollte man nicht vergessen, wenn die ersten Werbekampagnen nicht gleich zum Erfolg führen.

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Was kann ich für Sie tun?

Ich bin im Jahre 96 mit meiner österreichischen Frau hierher gezogen. Sie ist hier als Reiseberaterin tätig. Wir  haben einen großen Bekannten- und Freundeskreis in vielen Ländern. Nach jahrelanger Suche nach dem "idealen Platz an der Sonne", haben wir von vielen möglichen Plätzen Bonita Springs ausgewählt. Meine Überzeugung, daß Bonita Springs eines der idealsten Wohnsitze ist, macht mich zum natürlich überzeugenden Verkäufer dieser Gegend und alles was damit zusammenhängt.

Meine Immobilienkunden schätzen meine Kenntnisse des hiesigen Immobilienmarktes und den Einsatz den ich gewillt bin aufzubringen. Meine Berufserfahrungen helfen mir beim Führen von schwierigen Verkaufsverhandlungen. Ich bin seit 1997 staatlich geprüfter und lizensierter Immobilienmakler und bin Mitglied folgender Berufsorganisationen: The National Association of Realtors, the Florida Association of Realtors and the Bonita Springs Board of Realtors. Ich wurde im Jahre 1998 mit dem Service Excellence Award ausgezeichnet. Im Jahre 1999 habe ich Objekte im Wert von über 1 Million $ verkauft. Im Jahre 2000 habe ich erfolgreich die Abschlußprüfung des "Graduate Realtor Institute" bestanden und bin nun berechtigt den Berufstitel GRI zu führen.

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